【工程法律问答45】 村委会与不属于本村的村民签订的别墅建设施工合同是否有效？

问：某一村委会与不属于本村的李某签订了一份《承建合同》，该合同中约定：总价款50万元，村委会监督管理承建建筑公司全过程，约定定金4万元，同时某村委会答应条件成熟给予办理三证。问题是交付时，李某发现了质量问题。二、三层的楼面与水平面东西相差8厘米。李某应采取什么措施来维护自己的权利？一条思路是主张合同无效，另一条思路要求重新建造。（注：承建房为别墅，土地为集体土地。）

答：李某只有一条路可走，即主张该合同属于无效合同。这份合同存在多项违反土地管理法律规定的情况：

一是《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”故建造别墅，只可能使用征收后的国有土地，或作为本村居民申请本村宅基地后建造。但李某为外村人，哪条途径都走不通。

二是《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”故村委会本身也无权设定或变更宅基地。

三是《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而别墅显然不属于“农业建设”范围，故集体土地上建造别墅也是违反法律规定的。

提问者提到的另一条路即重新建造是走不通的，即使重新建造后质量合格了，也因为违反法律强制性规定造成合同无效而导致无法获得法律保护。