【工程法律问答289】开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人以谁为被告？

开发商违规出售未经竣工验收的房屋，若出现质量问题，买受人应向谁主张权利？本文结合工程法律实务，梳理了开发商、施工单位等相关主体的法律责任，为购房者依法维权提供指引。

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开发商未经验收擅自将建筑物交付使用，属于违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律法规的行为。当房屋出现质量问题时，购房人有权要求追究责任。文章明确指出，买受人可以同时以开发商和施工单位为被告提起诉讼，主张其承担连带责任。开发商作为销售方负有最终质量保障义务，施工单位则对工程质量负有直接责任。该分析为购房人提供了明确的法律维权路径，有助于在维权时精准确定诉讼对象，有效维护自身合法权益。

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问：开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人是以施工单位为被告还是以开发商为被告或以开发商和施工单位为共同被告？

答：我国《建筑法》、《合同法》、《质量管理条例》等法律、法规规定建筑工程未经验收或验收不合格，不得交付使用，最高人民法院《司法解释》进一步明确建设工程未经验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。据此，开发商未经验收出售（而非预售）建筑物，显然违反了上述法律法规的相关规定，同时，上述建筑物也无法办理产权证。至于买受人以谁为被告，因为买受人仅与开发商签订了相关的买卖合同，而与施工单位并不存在合同关系，根据合同相对性的原则，买受人应以合同相对方即开发商为被告。