【工程法律问答289】开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人以谁为被告？

问：开发商未经验收而出售建筑物，若发生质量问题，买受人是以施工单位为被告还是以开发商为被告或以开发商和施工单位为共同被告？

答：我国《建筑法》、《合同法》、《质量管理条例》等法律、法规规定建筑工程未经验收或验收不合格，不得交付使用，最高人民法院《司法解释》进一步明确建设工程未经验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。据此，开发商未经验收出售（而非预售）建筑物，显然违反了上述法律法规的相关规定，同时，上述建筑物也无法办理产权证。至于买受人以谁为被告，因为买受人仅与开发商签订了相关的买卖合同，而与施工单位并不存在合同关系，根据合同相对性的原则，买受人应以合同相对方即开发商为被告。